Bygge, rive eller dele

Forstå planene

For å finne ut hva som er tillatt på eiendommen din må du sette deg inn i regler, planer og bestemmelser. Selv om du kun har et lite byggeprosjekt, kan det nemlig ha store konsekvenser for omgivelsene. I planene finner du blant annet ut hva du kan bygge, hvor stort du får bygge og hvor bygget kan plasseres. På fagspråk sier man at du finner ut hvilket formål din eiendom har, hvilken utnyttelsesgrad, byggegrenser og høyder. Direktoratet for byggkvalitet (DIBK) har laget en god oversikt over systemet som bestemmer hva du har lov til, og hvordan du bør gå fram for å bygge på eiendommen din, den kan du lese her: Forstå planene som bestemmer hva du kan bygge (DIBK).

Hvilke planer gjelder for deg

I arealplaner ser du hvilke planer som gjelder for din eiendom. Her finner du både reguleringsplaner, kommuneplanen, gjeldende arealplaner og planer som er under arbeid. En reguleringsplan er en plan for den videre utviklingen av et område og består normalt av kart og bestemmelser. Ved reguleringen blir det bestemt hvilke eiendommer som kan bebygges og hvilke arealer som skal brukes til vei, grøntareal, lekeplasser med mer.

I kartløsningen Origo kan du se kartlag og informasjon om eiendommen din ved å søke på adresse eller gårds- og bruksnummer. Arealbruk er markert i kartet med farger og symboler. Du finner forklaring på disse ved å åpne tegnforklaring i kartløsningen. Ved å åpne lagliste i kartet kan du velge hvilke kart og hvilken informasjon du vil se.

Uregulerte eiendommer og dispensasjon

På Nesodden har vi en rekke uregulerte områder. Dersom du skal bygge her må du søke om dispensasjon. Kommunen har også en lang kystlinje, og i 100-metersbeltet i strandsonen er det i utgangspunktet byggeforbud. I uregulerte områder, LNF områder, og områder som er regulert i eldre reguleringsplaner vil det være nødvendig å redegjøre for trygg byggegrunn i søknaden. Det kan være at kommunen krever at det styrkes med en fagkyndig rapport, særlig om tiltaksanalysen indikerer at det kan være forhold som gjør at byggegrunnen kanskje ikke er trygg.

I Statsforvalterens dispensasjonsveileder kan du lese om hvilke vurderinger kommunen må foreta når det er søkt om dispensasjon, og hvilke saker som skal oversendes til statlige og regionale myndigheter.

Du som bygger har ansvar for at regelverket blir fulgt

Du må selv sørge for at det du skal bygge er i samsvar med plan- og bygningsloven og byggteknisk forskrift (TEK17). Du må også passe på at det du bygger ikke kommer i konflikt med annet regelverk, som naturmangfoldloven og lov om kulturminner.  

Ansvar for vei, vann og avløp

Den som skal bygge nytt har ofte ansvar for å bygge ut vei, vann og avløp. Dette kommer frem direkte i reguleringsplanen eller gjennom plan- og bygningslovens § 18-1. I Origo kan du se om veien inn til eiendommen din er regulert, og om veien er privat, kommunal eller en fylkesvei. Hvis eiendommen din grenser mot offentlig vei, og det ikke er vist byggegrense mot vei i reguleringsplanen, eller det står nevnt en annen grense i kommuneplanen, gjelder veilovens byggegrenser. Det vil si at du ikke kan bygge nærmere enn 15 meter fra kommunal vei og 50 meter fra fylkes- og riksvei. Vær også oppmerksom på at hvor avkjørselen skal plasseres kan være regulert, da gjerne med en pil i kartet.

Hovedregelen for vann og avløp er at eiendommer skal tilkobles offentlig vann- og avløpsløsning. Dersom det ikke er tilkobling til offentlig vann og avløp kan det begrense mulighetene på eiendommen. 

Priser og gebyrer for alle plan, bygg- og deletjenester finner du her: Priser og gebyrsatser 2024 (Framsikt) Dersom prosjektet ditt er gjort i 2023, er det fjorårets priser som gjelder: Priser og gebyrsatser 2023 (framsikt.net)

Byggesaksgebyret kan variere i pris fra et par tusen til flere titusener avhenging av type søknad. En komplett søknad vil få lavere gebyr, så det er lurt å sørge for at søknaden innholder alt kommunen trenge for å behandle den.

Vi gjør oppmerksom på at du må betale gebyr uansett utfall i saken. Faktura sendes ut samtidig som vedtaket i saken din. Dette gjelder også dersom om du klager på vedtaket, da gebyret er betaling for den gjennomførte saksbehandlingen.

Digitale løsninger gjør det enklere å levere komplette søknader som gir raskere saksbehandling. Her finner du informasjon som hjelper deg å finne riktig løsning for deg.

Digitale løsninger for plansaker og byggesøknader for profesjonelle - hos Direktoratet for byggkvalitet

Eiendomsgrenser

En grensepåvisning eller klarlegging av eksisterende grense utføres når det er behov for å finne gamle grenser som ikke tidligere er koordinatbestemt, eller der grensemerker for en tidligere oppmålt og koordinatbestemt grense er blitt borte. 
Skjema for Rekvisisjon av oppmålingsforretning og matrikkelføring | Kartverket.no sendes inn til kommunen, i tillegg må det legges ved et kart som viser hvilke eiendomsgrenser som ønskes klarlagt/nymerket.

Delesaker

Når du skal fradele en ny eiendom, må du søke kommunen om tillatelse etter plan- og bygningsloven.

I tillegg til søknad om fradeling etter plan- og bygningsloven må det rekvireres oppmålingsforretning etter følgende skjema Krav om matrikulering - søknadspliktige tiltak | Kartverket.no

Når vedtak etter plan- og bygningsloven er fattet, sender byggesaksavdelingen dette til Geodataavdelingen som foretar oppmåling av eiendommen, og gir den et eget gårds- og bruksnummer i matrikkelen,  det sendes melding fra kommunen til tinglysing hos Kartverket.

Mer informasjon om delesak finner du hos Kartverket.

Grensejustering

Kommunen kan justere grense mellom to eiendommer ved grensejustering, dersom det gjelder overføring av små arealer.

Hovedreglene for grensejustering er:

• En eiendom kan få økt eller redusert arealet med inntil 5 % av den minste eiendommen
• Maksimalt areal som kan grensejusteres er 500 kvm, uavhengig av prosentandel
• Ingen eiendom kan avgi mer enn 20 % av sitt areal før justeringen
• Verdien av arealet som justeres kan ikke overstige 1G (folketrygdens grunnbeløp)
• Grensejustering skal gjelde felles eksisterende grense
• Grensejusteringen må ikke skape forhold som kan komme i strid med gjeldende arealplaner
   

Grensejusteringer kan gjøres mellom alle typer eiendommer, og blir ikke tinglyst, men det skal inngås en skriftlig grensejusteringsavtale mellom partene.

Grensejustering krever en oppmålingsforretning, men er ikke søknadspliktig etter plan og bygningsloven.

Søknadsskjema finner du på Rekvisisjon av oppmålingsforretning - ikke-søknadspliktige tiltak | Kartverket.no

Du finner mer informasjon om dette hos kartverket Grensejustering, arealoverføring og endring av festegrunn | Kartverket.no

Arealoverføring

Dersom arealet som overføres er for stort til at det kan grensejusteres, må det overføres ved arealoverføring.

Arealoverføring kan bare skje mellom eiendommer på samme "nivå" i matrikkelen. For eksempel mellom to grunneiendommer.

Arealoverføring krever tillatelse etter plan- og bygningsloven på lik linje med en deletillatelse. Etter et godkjent vedtak etter plan- og bygningsloven, vil kommunen holde en oppmålingsforretning og føre de nye grensene i matrikkelen. Arealet som skal overføres må være fritt for heftelser (pantefrafall må tinglyses). Kommunen vil også sende melding til tinglysing til Kartverket for å tinglyse arealoverføringen.

I tillegg til søknad om arealoverføring etter plan- og bygningsloven må det rekvireres oppmålingsforretning etter følgende skjema Erklæring om arealoverføring | Kartverket.no og Krav om matrikulering - søknadspliktige tiltak | Kartverket.no

Sammenslåing

Ved å slå sammen flere eiendommer til en kan du få en enklere og mer oversiktlig struktur på eiendommen som for eksempel kan øke muligheten for utbygging. Heftelser og servitutter fra enkelteiendommer som slås sammen vil hefte ved hele den sammenslåtte eiendommen. Søknadsskjema må være signert av alle eiere og følgende krav må være oppfylt:

• Eiendommene må ligge i samme kommune.
• Eiendommene må ha samme hjemmelshavere.
• Sammenslåingen må oppfylle matrikkelloven § 18 og matrikkelforskriften § 43.
• Sammenslåingen må ikke føre til prioritetskollisjon mellom panthaverne.
   

Husk å oppgi hvilken eiendom som skal bestå etter sammenslåingen. Hvis det er tinglyst pant på eiendommene, må panteforholdet være likt på begge eiendommer før de kan bli slått sammen. Ulike pant fører til prioritetskollisjon. Hvis det er tinglyst urådighet, må du legge ved skriftlig samtykke fra urådighetshaver.

• Pant er en sikkerhet for et økonomisk krav, som tinglyses i grunnboken.
• En urådighet tinglyses i grunnboken, og innebærer at eier ikke kan bestemme fritt over eiendommen.
   

Søknadsskjema finner du på Krav om sammenslåing | Kartverket.no

Mer informasjon om tema finnes på kartverkets temaside

Priser

Oppmålingsforretninger og saksbehandling etter matrikkelloven.

For å unngå skader på kabler og rør, må du finne ut av hvor de ligger før du setter spaden i jorden. I Ledningsportalen kan du bestille kart, få veiledning og sende inn gravemelding/søknad om graving.

Hva er en gravemelding?

En gravemelding er en forespørsel som sendes til de netteierne som har ledninger i området for å finne ut om gravearbeidene kommer i konflikt med nedgravde ledninger. Om det er ledninger som berøres av gravearbeidene vil netteier sørge for at ledningene påvises, slik at du unngår å skade disse. 

Hvordan registrer jeg en gravemelding?

I Ledningsportalen får du tilgang til Geomatikk sin samordnede tjeneste for gravemelding og kabelpåvisning. Som innlogget bruker registrerer du din henvendelse med nødvendig informasjon om gravearbeidenes formål, geografisk beliggenhet, kontaktinfo, etc. Etter at henvendelsen er sendt inn, vil du få en tilbakemelding på hvilke tiltak som Geomatikk vil utføre for å klarere graveområdet.

Geomatikk gjennomgår søknad og sjekker om denne er fullstendig med hensyn til innhold, arbeidsvarsling og planer for gjennomføringen. Søknaden videresendes deretter til Nesodden kommune, som gir den formelle godkjenningen.

Gå til Ledningsportalen

Kontaktinformasjon

Geomatikk Ledingsportalen
Telefon: 91 50 91 46
E-post: support@geomatikk.no

Tilsyn

Nesodden kommune har plikt til å føre tilsyn med byggesaker, jf. plan- og bygningsloven § 25. Kommunen skal påse at byggetiltak oppføres med god kvalitet i samsvar med bestemmelser gitt i, og i medhold av plan- og bygningsloven. Kommunen gjennomfører både dokument- og inspeksjonstilsyn. Tilsyn kan skje både uanmeldt eller ved at det varsles på forhånd. Spørsmål om tilsyn med byggesaker kan sendes til post@nesodden.kommune.no.

Ulovlighetsoppfølgning

Nesodden kommune har en aktiv plikt til å forfølge ulovligheter etter plan- og bygningsloven § 32-1. I mars 2024 ble det vedtatt en strategi for tilsyn- og ulovlighetsarbeidet i kommunen. Strategien legger føringer for prioriteringsrekkefølgen av registrerte ulovligheter. For mer informasjon se kommunens Tilsyn- og ulovlighetsstrategi (PDF, 311 kB).

Før du melder inn en ulovlighet

1. Snakk med naboen din først. Spør om naboen har fått tillatelse til det som bygges, eller om det som bygges er unntatt søknadsplikt etter plan- og bygningsloven.
2. Sjekk i saksinnsyn om det foreligger en byggesøknad knyttet til eiendommen og tiltaket. 
3. Sjekk om tiltaket er unntatt søknadsplikt. På nettstedet til Direktoratet for byggkvalitet (DIBK) kan du sjekke hva som ikke er søknadspliktig. 

Melde om ulovligheter

Dersom du ønsker å melde inn en mulig ulovlighet til kommunen ber vi deg sende dette på e-post til post@nesodden.kommune.no. Om du ønsker å forbli anonym i saken ber vi deg presisere dette i varselet, slik at kommunen kan unnta navn i våre postjournaler.  

Du kan ikke ta i bruk det du har bygget før kommunen har gitt deg ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Søknad om dette skal sendes til den kommunen som har gitt byggetillatelsen.

Søk om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse

Hovedregelen etter plan- og bygningsloven § 21-10 er at en byggesak skal avsluttes/ferdigbehandles med ferdigattest. Kommunen gir ferdigattest når det er dokumentert at det du har bygget er i samsvar med tillatelser og bestemmelser, og at nødvendig kontroll er utført. Hvis du har fått hjelp av en ansvarlig søker tidligere i byggesaken, er det den ansvarlige søkeren som skal søke om ferdigattest.

I noen tilfeller kan det være behov for midlertidig brukstillatelse, som gjør at bygningen kan tas i bruk før du har fått ferdigattest. I den midlertidige brukstillatelsen skal det komme tydelig frem hvilke arbeider som gjenstår, og det skal settes en frist for når bygget skal stå ferdig. Det kan søkes om midlertidig brukstillatelse f.eks. hvis eier selv skal sluttføre kjeller- eller loftetasje, hvis opparbeiding av utearealer må vente til våren, eller hvis det er gitt rammetillatelse til bygging av rekkehus men boligene ferdigstilles på ulike tidspunkter.

Her finner du søknadsskjema for ferdigattest og midlertidig brukstillatelse (direktoratet for byggkvalitet).

Har du bygget noe som er unntatt søknadsplikt?

Selv om det du har bygget ikke er søknadspliktig, må du likevel melde fra til kommunen når prosjektet ditt er ferdig. Dette er for at kommunen skal kunne føre tiltaket inn i Matrikkelen - Norges eiendomsregister og oppdatere sine kart over området. Registreringen sikrer også at du har dokumentasjon for at det du har gjort er lovlig etter dagens regler. Eventuelle senere regel- eller planendringer kan ellers føre til at det trekkes i tvil om du har bygd lovlig.

Meld fra til kommunen når tiltaket er ferdigstilt

Du gir beskjed ved å fylle ut skjemaet melding om bygning eller tilbygg som er unntatt søknadsplikt. I tillegg til skjemaet må du legge ved et kart hvor bygningen eller tilbygget er tegnet inn. Kartutsnitt kan du selv skrive ut fra kartløsningen Orig eller fra kartverkets kartløsning norgeskart.no.

Klage på et vedtak

Hvis du skal klage på et vedtak må klagen være skriftlig og underskrevet. Forvaltningsloven § 32 stiller kriterier til hvordan en klage skal utformes, og kommunen trenger at du skriver følgende for at vi skal behandle klagen:

• At det er en klage og hvilket vedtak det gjelder
• Hvilket forhold du har til saken og hvorfor du klager
• Hva som ønskes endret og om du har ny informasjon om saken

Dersom du ønsker utsatt iverksetting, det vil si stans av gjennomføringen av et tiltaket, må dette begrunnes.

Klagen sendes til

E-post: post@nesodden.kommune.no

Bygge-, dele- og plansaker er tilgjengelig i kommunens innsynsløsning.

Her ligger alle dokumenter som sendes til og fra kommunen.

For lettere å finne det du er på jakt etter, kan det være lurt å søke på gårds- og bruksnummeret til eiendommen det gjelder. Søk da på denne måten «gnr./bnr.», eksempelvis slik: «134/173».  

Søk i alle byggesaker

Veiledningssamtale – 15 eller 30 minutter

Hvis du ikke finner svar på spørsmålene dine på denne siden, kan du booke en samtale med byggesaksveiledningen. Du kan bestille en 15 minutters samtale hvis du har noen få spørsmål, eller en 30 minutters veiledning hvis du trenger litt mer informasjon.

Forhåndskonferanse – 1 times møte med referat

Før man skal i gang med å søke eller før man sender inn en byggesøknad, kan man ha en forhåndskonferanse for å få hjelp til å sende inn en fullstendig søknad, og til å forstå reguleringsplanen. En forhåndskonferanse er et avklaringsmøte mellom deg, kommunen og evt. ansvarlige søker. Det foregår ingen saksbehandling i dette møtet. Forhåndskonferansen varer i opptil en time og du får referat fra møtet etterpå.

Hvis du skal bestille forhåndskonferanse må du både bestille time i lenken under og i tillegg fylle ut skjema for bestilling av forhåndskonferanse (PDF, 104 kB). Skjemaet fylles ut og sendes inn.

Veiledning og forhåndskonferanse foregår enten digitalt på Teams eller på vårt kontor på Tangenten.

Bestill veiledning eller forhåndskonferanse her